Xây nhà phần thô gồm những gì? 8 hạng mục quan trọng cần phải biết

1. Chi tiết 8 hạng mục thi công trong gói xây nhà phần thô

Thông thường, gói xây dựng phần thô sẽ bao gồm 8 hạng mục chính dưới đây, tạo nền tảng kết cấu cho toàn bộ công trình trước khi bước sang giai đoạn hoàn thiện.

1.1. Giải phóng mặt bằng và định vị công trình

Đây là bước đầu tiên trước khi triển khai thi công, nhằm chuẩn bị mặt bằng và xác định chính xác vị trí xây dựng theo hồ sơ thiết kế. Chất lượng của giai đoạn này ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của toàn bộ công trình về sau.

Các công việc thường bao gồm:

• San lấp mặt bằng, đào đất và phá dỡ công trình cũ (nếu có). Chi phí phá dỡ thường được tính riêng tùy hiện trạng thực tế.
• Định vị tim cọc, tim móng và ranh giới xây dựng dựa trên bản vẽ thiết kế và mốc giới của khu đất.
• Đào hố móng, hố ga, hầm tự hoại và các hạng mục ngầm để chuẩn bị cho công tác thi công nền móng.

Image

Tiến hành giải phóng mặt bằng và định vị để chuẩn bị xây móng

1.2. Thi công móng

Móng là bộ phận chịu toàn bộ tải trọng của công trình và truyền lực xuống nền đất nên được xem là hạng mục quan trọng trong giai đoạn xây nhà phần thô. Tùy theo kết quả khảo sát địa chất và quy mô công trình, đơn vị thi công sẽ lựa chọn loại móng phù hợp như móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc để đảm bảo khả năng chịu lực và hạn chế lún nứt về lâu dài.

Các công việc chính trong hạng mục thi công móng bao gồm:

• Đổ bê tông lót móng nhằm tạo mặt phẳng thi công, bảo vệ cốt thép và hạn chế mất nước xi măng xuống nền đất.
• Gia công cốt thép, lắp dựng coffa và đổ bê tông móng theo đúng bản vẽ kết cấu đã được phê duyệt, đảm bảo khả năng chịu tải của toàn bộ công trình.
• Thi công đà kiềng (giằng móng) để liên kết các móng với nhau, tăng độ ổn định và giảm nguy cơ lún lệch không đều.

Image

Gia công cốt thép và đổ bê tông móng cho công trình nhà ở dân dụng

Nếu muốn tối ưu chi phí kết cấu ngay từ giai đoạn thi công phần thô, gia chủ có thể cân nhắc sử dụng hệ vách ngăn DURAflex Low Carbon thay cho tường gạch truyền thống ở các khu vực phù hợp. Nhờ trọng lượng nhẹ hơn đáng kể, hệ vách giúp giảm tải trọng tác động lên móng và khung chịu lực đến 60-70%, từ đó tiết kiệm chi phí thép, bê tông và tối ưu thiết kế kết cấu. Bên cạnh đó, DURAflex còn có ưu điểm thi công nhanh, chịu ẩm tốt, hạn chế nứt và góp phần rút ngắn tiến độ xây dựng cho các công trình nhà ở hiện đại. Image     XEM SẢN PHẨM

1.3. Khung xương kết cấu chính: Cột, dầm, sàn, cầu thang

Sau khi hoàn thiện phần móng, công trình sẽ bước vào giai đoạn thi công hệ khung kết cấu chịu lực. Đây là “bộ xương” của ngôi nhà, có nhiệm vụ nâng đỡ toàn bộ tải trọng của tường, mái và các hạng mục hoàn thiện, đồng thời đảm bảo sự ổn định và an toàn trong suốt quá trình sử dụng.

Các công việc thường bao gồm:

• Gia công cốt thép, lắp coffa và đổ bê tông cột, dầm, sàn theo đúng thiết kế kết cấu cho từng tầng của công trình.
• Thi công cầu thang bê tông cốt thép, bao gồm bản thang, chiếu nghỉ và các bậc thang, đảm bảo khả năng chịu lực và tính thẩm mỹ.
• Thi công ô văng ban công, lanh tô cửa đi và cửa sổ nhằm hoàn thiện hệ kết cấu và chuẩn bị cho các công tác xây tô ở giai đoạn tiếp theo.

Image

Công đoạn lắp dựng cốt thép cho khung xương chính theo bản vẽ

1.4. Tường bao và tường ngăn phòng

Tường bao và tường ngăn là hạng mục tạo hình không gian cho ngôi nhà, đồng thời bảo vệ công trình trước các tác động từ môi trường bên ngoài. Trong phương pháp xây dựng truyền thống, các hạng mục này thường được thi công bằng gạch và vữa xi măng, chiếm tỷ trọng lớn về thời gian cũng như tải trọng của phần thân công trình.

Các công việc trong hạng mục này gồm:

• Xây tường bao bên ngoài theo đúng bản vẽ kiến trúc để tạo lớp bao che và bảo vệ công trình khỏi nắng, mưa và các yếu tố thời tiết.
• Xây tường ngăn chia các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, bếp và khu vực vệ sinh theo công năng sử dụng đã được thiết kế.

Image

Xây tường bao và tường ngăn định hình không gian sử dụng trong ngôi nhà (Nguồn: Internet)

Thay vì sử dụng hoàn toàn tường gạch truyền thống, gia chủ có thể lựa chọn hệ vách ngăn lắp ghép DURAflex Low Carbon dày 4,5 - 6 mm nhằm tối ưu hiệu quả thi công. Hệ vách có kết cấu mỏng và nhẹ hơn so với tường gạch 100 mm, giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, giảm tải trọng lên khung và móng công trình. Đặc biệt, phương pháp thi công khô không sử dụng vữa sẽ rút ngắn tiến độ xây dựng phần thô khoảng 20 - 30%, tạo bề mặt phẳng thuận lợi cho các công đoạn hoàn thiện nội thất sau này. Image     XEM SẢN PHẨM

1.5. Thi công mái nhà

Mái nhà là hạng mục bảo vệ công trình trước tác động của thời tiết, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chống nóng, chống thấm và tuổi thọ của ngôi nhà. Tùy theo phong cách kiến trúc và nhu cầu sử dụng, gia chủ có thể lựa chọn mái bằng bê tông cốt thép hoặc hệ mái lợp tôn, mái ngói trên khung kết cấu thép.

Các công việc chính trong hạng mục thi công mái bao gồm:

• Đổ bê tông mái bằng kết hợp xử lý chống thấm để tạo lớp bảo vệ và hạn chế nguy cơ thấm dột trong quá trình sử dụng.
• (Hoặc) lắp dựng kết cấu thép và lợp mái tôn, mái ngói theo đúng thiết kế kiến trúc của công trình.
• Thi công sê-nô, máng xối và hệ thống thoát nước mưa, đảm bảo nước được thoát nhanh, tránh ứ đọng gây thấm hoặc ảnh hưởng đến kết cấu.

Image

Thi công mái theo đúng bản vẽ và thực hiện hệ thống thoát nước

Đối với các công trình sử dụng mái tôn, mái bằng hay cần tăng khả năng chống nóng cho mái, tấm xi măng DURAflex Low Carbon dày 12 - 20 mm là giải pháp phù hợp để làm lớp lót mái. Khi kết hợp với lớp bông khoáng hoặc bông thủy tinh, hệ lót mái giúp giảm đáng kể lượng nhiệt truyền xuống không gian bên dưới, đồng thời hạn chế tiếng ồn do mưa lớn hoặc tác động từ môi trường bên ngoài. Image     XEM SẢN PHẨM

1.6. Hệ thống điện nước âm tường (MEP)

Hệ thống cơ điện (MEP) thường được triển khai sau khi hoàn thành phần kết cấu và trước khi trát tường, nhằm đảm bảo toàn bộ đường điện, đường cấp thoát nước được bố trí gọn gàng và an toàn bên trong công trình. Việc thi công đúng kỹ thuật ở giai đoạn này sẽ giúp hạn chế tối đa việc đục phá, sửa chữa sau khi hoàn thiện.

Các công việc bao gồm:

• Đi ống luồn dây điện, ống tín hiệu mạng internet, truyền hình và các hệ thống kỹ thuật âm tường hoặc âm sàn theo bản vẽ thiết kế.
• Lắp đặt đế âm công tắc, ổ cắm, hộp điện và tủ điện tổng, chuẩn bị cho công tác đấu nối ở giai đoạn hoàn thiện.
• Thi công hệ thống cấp nước nóng – lạnh và hệ thống thoát nước âm tường, âm sàn, đảm bảo thuận tiện cho việc bảo trì sau này.
• Xây dựng hố ga, bể phốt và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật ngầm, đáp ứng yêu cầu vận hành của toàn bộ công trình.

Image

Thi công hệ thống điện nước âm tường và hố ga, bể phốt trước khi trát hoàn thiện

1.7. Trát tường và cán nền

Sau khi hoàn thiện hệ thống tường xây và đường điện nước âm, công trình sẽ được tiến hành trát tường và cán nền để tạo bề mặt phẳng, bảo vệ kết cấu và chuẩn bị cho các công đoạn hoàn thiện như sơn nước, ốp lát gạch hoặc lắp đặt nội thất.

Các công việc chính gồm:

• Trát phẳng tường bên trong và bên ngoài công trình, giúp tăng tính thẩm mỹ, bảo vệ tường xây và tạo điều kiện thuận lợi cho lớp hoàn thiện sau này.
• Cán phẳng nền tại các tầng, sân thượng và ban công, đảm bảo cao độ thiết kế, độ bằng phẳng và độ dốc thoát nước theo yêu cầu kỹ thuật.

Image

Tiến hành trát tường tạo bề mặt phẳng trước khi sơn hoàn thiện

1.8. Chống thấm

Chống thấm là hạng mục không thể thiếu trong xây dựng phần thô nhằm bảo vệ kết cấu bê tông và kéo dài tuổi thọ công trình. Nếu thực hiện không đúng kỹ thuật, tình trạng thấm dột có thể phát sinh chỉ sau một thời gian ngắn đưa vào sử dụng và gây tốn kém chi phí sửa chữa.

Các công việc chống thấm thường bao gồm:

• Chống thấm khu vực nhà vệ sinh, bao gồm toàn bộ sàn và tường với chiều cao khoảng 1,8–2 m trước khi thi công ốp lát.
• Chống thấm ban công, sân thượng, sê-nô và các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước mưa, hạn chế nguy cơ thấm xuống tầng dưới.
• Kiểm tra khả năng chống thấm bằng phương pháp ngâm nước tối thiểu 24 giờ trước khi chuyển sang công đoạn hoàn thiện để đảm bảo hệ thống hoạt động đúng yêu cầu thiết kế.

Image

Kiểm tra chống thấm bằng phương pháp ngâm nước theo tiêu chuẩn (Nguồn: Internet)

2. Những hạng mục không bao gồm trong xây nhà phần thô

Bên cạnh việc tìm hiểu xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ cũng cần biết rõ các hạng mục không nằm trong gói thi công phần thô để chủ động chuẩn bị ngân sách và tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Trên thực tế, phạm vi công việc có thể khác nhau giữa các nhà thầu, nhưng thông thường sẽ không bao gồm những nội dung sau:

• Công tác hoàn thiện bề mặt công trình: Bao gồm sơn bả và sơn nước tường, ốp lát gạch nền – gạch tường, thi công trần thạch cao hoặc các loại trần trang trí khác.
• Thiết bị điện và hệ thống điện hoàn thiện: Gồm đèn chiếu sáng, quạt trần, công tắc, ổ cắm, aptomat, thiết bị đóng cắt và các phụ kiện điện dân dụng. Gói phần thô thường chỉ thi công ống luồn dây và hộp âm tường.
• Thiết bị cấp thoát nước hoàn thiện: Bao gồm lavabo, bồn cầu, sen tắm, vòi nước, chậu rửa và các phụ kiện vệ sinh khác. Trong phần thô, nhà thầu chủ yếu thi công đường ống âm tường và đường ống kỹ thuật.
• Nội thất và hạng mục trang trí: Tủ bếp, cửa đi, cửa phòng, cửa sổ, rèm cửa, tủ quần áo, giường, bàn ghế và các sản phẩm nội thất khác thường không nằm trong phạm vi xây dựng phần thô.
• Các hạng mục hoàn thiện ngoại thất: Lan can cầu thang, tay vịn, kính cường lực, cổng, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh, mái che và các hạng mục cảnh quan thường được thi công ở giai đoạn hoàn thiện hoặc theo yêu cầu riêng của gia chủ.
• Chi phí xin giấy phép và thủ tục pháp lý (nếu không thỏa thuận): Một số nhà thầu có thể hỗ trợ xin giấy phép xây dựng hoặc hoàn công, tuy nhiên đây thường là hạng mục tính phí riêng và cần được quy định rõ trong hợp đồng.

Image

Những hạng mục không thuộc xây nhà phần thô mà chủ nhà cần lưu ý

Lưu ý: Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công cung cấp bảng mô tả chi tiết phạm vi công việc và danh mục vật tư của gói xây nhà phần thô. Việc này giúp kiểm soát ngân sách hiệu quả, hạn chế tranh chấp và đảm bảo tiến độ thi công đúng kế hoạch.

3. Kinh nghiệm nghiệm thu phần thô tránh rủi ro

Trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, gia chủ nên tiến hành nghiệm thu kỹ từng hạng mục để kịp thời phát hiện sai sót và yêu cầu khắc phục:

• Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông: Kiểm tra số lượng và đường kính cốt thép, khoảng cách đai thép ở dầm và móng, chiều dài nối thép, lớp bê tông bảo vệ cũng như vị trí đặt thép có đúng theo bản vẽ kết cấu hay không trước khi tiến hành đổ bê tông.
• Kiểm tra chất lượng coffa và kích thước kết cấu: Trước khi đổ bê tông cột, dầm hoặc sàn, cần xác nhận coffa được lắp đặt chắc chắn, không hở mối nối và đúng kích thước thiết kế.
• Thử áp lực hệ thống cấp nước âm tường: Kiểm tra khả năng chịu áp và phát hiện rò rỉ trước khi trát tường hoặc cán nền. Việc bỏ qua bước này có thể khiến gia chủ phải đục phá tường sau khi hoàn thiện để sửa chữa đường ống bị xì nước.
• Kiểm tra hệ thống thoát nước trước khi che phủ: Nên thử xả nước tại các vị trí như nhà vệ sinh, ban công và sân thượng để đánh giá khả năng thoát nước, phát hiện tình trạng tắc nghẽn hoặc độ dốc chưa đạt yêu cầu.
• Ngâm nước kiểm tra chống thấm tối thiểu 48 giờ: Các khu vực như sàn nhà vệ sinh, ban công và sân thượng cần được ngâm nước liên tục trong khoảng 48 giờ để đánh giá hiệu quả chống thấm trước khi cán nền hoặc ốp lát hoàn thiện.
• Đối chiếu toàn bộ kích thước thực tế với bản vẽ thiết kế: Gia chủ nên kiểm tra diện tích phòng, vị trí cửa đi, cửa sổ, chiều cao tầng và kích thước cầu thang để đảm bảo đúng hồ sơ thiết kế.
• Lập biên bản nghiệm thu cho từng hạng mục: Mỗi công đoạn nên được nghiệm thu riêng với đầy đủ hình ảnh, biên bản xác nhận. Đây là cơ sở quan trọng để kiểm soát chất lượng thi công cũng như xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng.

Image

Nghiệm thu hệ thống khi hoàn thiện giúp giảm chi phí sửa chữa về sau (Nguồn: Internet)

Hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì sẽ giúp gia chủ kiểm soát tốt tiến độ thi công, dự toán ngân sách chính xác và chủ động nghiệm thu từng hạng mục trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện. Bên cạnh việc lựa chọn nhà thầu uy tín, việc ứng dụng các vật liệu xây dựng hiện đại ngay từ phần thô cũng là giải pháp hiệu quả để rút ngắn thời gian thi công và nâng cao chất lượng công trình.

Hãy lựa chọn ngay tấm xi măng DURAflex Low Carbon cho các hạng mục vách ngăn, trần và lót mái để giảm tải trọng công trình, thi công nhanh, chịu ẩm tốt và tối ưu chi phí xây dựng.