Có bao nhiêu loại nhà ở? Tiêu chí phân loại nhà cấp 1,2,3,4,5

Tại sao có nhiều cấp nhà ở?

Việc phân loại nhà ở thành các cấp khác nhau không chỉ là một quy định hành chính mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng và quản lý nhà đất. Một trong những lý do quan trọng nhất là để dễ dàng trong quá trình định giá và xác định tính thuế cho từng loại nhà. Mỗi cấp nhà sẽ có những đặc điểm riêng về chất lượng, giá trị và thời gian sử dụng, từ đó tạo cơ sở để cơ quan chức năng tính toán mức thuế phù hợp, đảm bảo sự công bằng và minh bạch.

Về nguyên tắc, việc phân cấp này dựa trên các tiêu chí nghiêm ngặt về chất lượng kết cấu và thời gian sử dụng. Theo đó, nhà ở sẽ được chia thành sáu loại chính: nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, thiết kế biệt thự và nhà tạm. Sự phân chia này là điều kiện bắt buộc trong quá trình tiến hành thi công xây dựng, giúp các chủ đầu tư và nhà thầu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn và chất lượng công trình. Hơn nữa, việc phân loại rõ ràng còn giúp người mua, người thuê dễ dàng nắm bắt thông tin và đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của mình.

Image

Việc phân loại nhà ở thành các cấp khác nhau mang lại nhiều lợi ích thiết thực (Nguồn: Internet)

>> Tìm hiểu thêm:

• Nhà cấp 4 là gì? Đặc điểm, cách phân biệt và quy định mới nhất
• Nhà sàn là gì? Khám phá các mẫu nhà sàn độc đáo, ấn tượng 2025
• Nhà tiền chế là gì? Thông tin A-Z về nhà tiền chế mới nhất

Nhà cấp 1, 2, 3, 4, 5 được quy định tại điều luật nào?

Căn cứ pháp lý cho việc phân loại nhà ở tại Việt Nam được quy định chi tiết trong Thông tư Liên bộ số 7-LB/TT Xây dựng - Tài chính - UBVGNN và Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 30/9/1991. Đây là văn bản quan trọng nhằm tạo ra một khung quy chiếu thống nhất, giúp cơ quan quản lý và người dân dễ dàng xác định, áp dụng đúng các tiêu chuẩn trong xây dựng và quy hoạch. Theo đó, hệ thống phân cấp nhà ở chính thức được chia thành 6 loại, bao gồm: nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4, biệt thự và nhà tạm. Mặc dù thông tư này đã có từ lâu, nhưng đến nay, nó vẫn là cơ sở quan trọng để đánh giá độ bền, kết cấu và giá trị sử dụng của các công trình nhà ở.

Việc hiểu rõ các tiêu chuẩn này không chỉ giúp người dân tuân thủ đúng pháp luật mà còn là nền tảng để thẩm định giá trị bất động sản, xác định nghĩa vụ thuế và thực hiện các thủ tục hành chính liên quan. Mối liên kết giữa các loại nhà được thể hiện qua mức độ kiên cố và tuổi thọ thiết kế, với nhà cấp 1 có độ bền cao nhất và nhà cấp 4 có tuổi thọ thấp hơn. Ví dụ, nhà cấp 1 thường có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc gạch, trong khi nhà cấp 4 chủ yếu là tường gạch và mái ngói hoặc fibro xi măng.

Image

Nhà cấp 1, 2, 3, 4, 5 được quy định chi tiết trong Thông tư Liên bộ số 7-LB/TT Xây dựng - Tài chính - UBVGNN (Nguồn: Internet)

>> Tham khảo thêm:

• Nhà mái Nhật là gì? Cách phân biệt nhà mái Nhật và nhà mái Thái
• 40+ Mẫu nhà cấp 4 mái Nhật đẹp, hiện đại, sang trọng 2025
• 55+ Mẫu nhà mái Nhật đẹp, hiện đại, xu hướng nhất 2025

Khái niệm và đặc điểm nhà cấp 1,2,3,4,5

Phân cấp nhà ở là một tiêu chí quan trọng để đánh giá chất lượng, độ bền vững và giá trị của một công trình. Thông thường, nhà ở được phân thành 5 loại chính: Nhà cấp 1, Nhà cấp 2, Nhà cấp 3, Nhà cấp 4 và Nhà cấp 5 (hay còn gọi là Nhà tạm). Mỗi loại hình đều có những đặc điểm riêng biệt về vật liệu, kết cấu, niên hạn sử dụng và chi phí xây dựng, phù hợp với từng nhu cầu và khả năng tài chính của các hộ gia đình.

Nhà cấp 1

Nhà cấp 1 là những công trình xây dựng có quy mô lớn, cực kỳ kiên cố và hiện đại. Vật liệu chính để xây dựng là bê tông cốt thép, đảm bảo độ bền vững cao, chịu lực tốt và có khả năng chống chịu với mọi điều kiện thời tiết khắc nghiệt. Nội thất bên trong nhà cấp 1 thường được trang bị đầy đủ tiện nghi, sang trọng, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt cao cấp.

Đặc điểm của nhà cấp 1:

• Kết cấu: Khung, sàn, tường được xây dựng bằng bê tông cốt thép, đảm bảo độ kiên cố tuyệt đối. Mái nhà có thể là mái bê tông hoặc lợp ngói chất lượng cao.
• Niên hạn sử dụng: Trên 100 năm.
• Quy mô: Thường có chiều cao từ 20-50 tầng và diện tích sàn từ 10.000m²-20.000m².

Image

Nhà cấp 1 là loại công trình xây dựng có quy mô lớn, rất kiên cố và kiểu dáng hiện đại (Nguồn: Internet)

>> Xem các mẫu nhà đẹp khác:

• 45+ Mẫu nhà vườn đẹp, hiện đại, thiết kế độc đáo, xu hướng 2025
• TOP 30 mẫu nhà 3 gian truyền thống đơn giản, hiện đại
• TOP 20 mẫu nhà chữ U đẹp, hiện đại, độc đáo nhất 2025

Nhà cấp 2

Nhà cấp 2 là loại hình nhà ở phổ biến hơn so với nhà cấp 1, nhưng vẫn đảm bảo sự bền vững và kiên cố. Kết cấu chịu lực chính của nhà cấp 2 là sự kết hợp giữa bê tông cốt thép và gạch, với hệ thống tường ngăn được xây bằng gạch hoặc bê tông. Nhà cấp 2 thường được thiết kế với đầy đủ tiện nghi sinh hoạt cơ bản.

Đặc điểm của nhà cấp 2:

• Kết cấu: Kết cấu chịu lực bằng bê tông, gạch, với tường bao che bằng bê tông cốt thép. Mái nhà có thể là mái bằng hoặc lợp ngói.
• Niên hạn sử dụng: Khoảng 70 năm.
• Quy mô: Thường có chiều cao từ 8-20 tầng và diện tích sàn từ 5.000m²-10.000m².
• Chi phí: Chi phí xây dựng thuộc hàng tỷ đồng.

Image

Nhà cấp 2 là loại hình nhà ở có kết cấu chịu lực chủ yếu là bê tông cốt thép và gạch (Nguồn: Internet)

>> Đọc thêm:

• 99+ Mẫu nhà ống 3 tầng đẹp, đơn giản, hiện đại, mới nhất 2025
• 30+ Mẫu nhà ống đẹp 3 tầng 4m phổ biến nhất 2025
• 35+ Mẫu nhà ống đẹp 3 tầng 5m được yêu thích nhất 2025

Nhà cấp 3

Nhà cấp 3 là loại hình nhà ở được xây dựng phổ biến nhất ở các khu đô thị và nông thôn. Kết cấu chịu lực chính là sự kết hợp hài hòa giữa gạch và bê tông cốt thép, mang lại sự vững chãi cho công trình. Tường bao và tường ngăn được xây bằng gạch kiên cố, còn phần mái thường được lợp ngói hoặc Fibroociment, tạo nên nét kiến trúc truyền thống nhưng vẫn bền đẹp.

Đặc điểm của nhà cấp 3:

• Kết cấu: Kết hợp vật liệu gạch và bê tông cốt thép. Tường bao và tường ngăn bằng gạch. Mái lợp ngói hoặc Fibroociment.
• Niên hạn sử dụng: Từ 20-50 năm.
• Quy mô: Thường có chiều cao từ 4-8 tầng và diện tích sàn từ 1.000m²-5.000m².
• Chi phí: Chi phí xây dựng dao động từ 600 triệu đến 1,5 tỷ đồng.

Image

Nhà cấp 3 là loại hình nhà ở được xây dựng rộng rãi ở các khu đô thị và nông thôn (Nguồn: Internet)

>> Tham khảo thêm các mẫu nhà khác:

• Top 20+ mẫu nhà lắp ghép 100 triệu đẹp, thông minh nhất 2025
• Top các mẫu nhà khung thép tiền chế 1 2 3 4 5 tầng mới nhất 2025
• Báo giá 60+ mẫu nhà container giá rẻ, đẹp, độc đáo nhất 2025

Nhà cấp 4

Nhà cấp 4 là loại hình nhà ở phổ biến nhất ở khu vực nông thôn Việt Nam. Đây là những ngôi nhà có chi phí xây dựng thấp, nhưng vẫn đảm bảo kết cấu vững chắc và khả năng chịu lực tốt. Vật liệu xây dựng chủ yếu là gạch hoặc gỗ, với phần mái được lợp ngói, tấm lợp xi măng tổng hợp, tre, nứa, rơm rạ... tùy thuộc vào điều kiện và sở thích của gia chủ.

Đặc điểm của nhà cấp 4:

• Kết cấu: Kết cấu chịu lực bằng gạch hoặc gỗ, tường bao bằng gạch (độ dày khoảng 11-22cm). Vật liệu hoàn thiện thường có chất lượng thấp, tiện nghi sinh hoạt ở mức vừa phải.
• Niên hạn sử dụng: Khoảng 30 năm.
• Quy mô: Theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP và Thông tư số 03/2016/TT-BXD, nhà cấp 4 có diện tích sàn dưới 1.000m² và chiều cao từ 1 tầng trở xuống. Tuy nhiên, một số thiết kế hiện đại có thể cao đến 4 tầng (tính cả tầng trệt).
• Chi phí: Chi phí xây dựng thấp, phù hợp với đại đa số các gia đình.

Image

Nhà cấp 4 là loại hình nhà có chi phí xây dựng thấp, nhưng vẫn đảm bảo sự vững chắc (Nguồn: Internet)

>> Xem thêm:

• 100+ Mẫu nhà mái Thái 1 tầng đẹp, độc đáo, hiện đại
• 65+ Mẫu nhà cấp 4 nông thôn đơn giản, đẹp, hiện đại 2025
• 100+ Mẫu nhà cấp 4 nông thôn 250 triệu đẹp, ấn tượng, rẻ nhất 2025

Nhà cấp 5 (Nhà tạm)

Nhà cấp 5 hay còn gọi là nhà tạm, là loại hình nhà có kết cấu đơn giản nhất, thường được xây dựng trong thời gian ngắn để phục vụ mục đích ở tạm thời. Vật liệu xây dựng thường là những vật liệu thô sơ, dễ tìm như gỗ, tre, nứa, và mái lợp bằng rơm, rạ, lá cây.

Đặc điểm của nhà cấp 5:

• Kết cấu: Kết cấu đơn giản, không kiên cố.
• Niên hạn sử dụng: Rất ngắn, thường chỉ vài năm.
• Chi phí: Chi phí xây dựng rất thấp.

Image

Nhà cấp 5 là loại hình nhà được xây dựng trong thời gian ngắn để phục vụ mục đích ở tạm thời (Nguồn: Internet)

>> Xem thêm:

• Mẫu nhà lắp ghép thông minh đẹp, hiện đại, trào lưu hiện nay
• 50+ Mẫu nhà lắp ghép 140 triệu đẹp, đơn giản, hiện đại
• Làm nhà lắp ghép 200 triệu thiết kế đẹp, hiện đại, đơn giản

Phân biệt nhà cấp 1, 2, 3, 4, 5

Trong ngành xây dựng, việc phân loại nhà ở thành các cấp 1, 2, 3, 4, 5 không chỉ dựa vào số tầng mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như kết cấu, chất lượng vật liệu, tuổi thọ, và mức độ kiên cố. Điều này giúp đánh giá chính xác giá trị và độ bền của công trình. Để giúp bạn dễ dàng hình dung sự khác biệt, DURAflex sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết về từng loại hình nhà ở.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, việc phân cấp này chủ yếu áp dụng cho mục đích quản lý nhà nước, tính toán chi phí đầu tư, khấu hao và bồi thường khi có sự cố. Trên thực tế, nhiều công trình nhà ở có thể có sự kết hợp của nhiều đặc điểm khác nhau, không hoàn toàn tuân theo một cấp cụ thể nào.

Những yêu cầu cần quan tâm để phân loại nhà ở

Để phân loại một ngôi nhà, có nhiều yếu tố quan trọng cần được xem xét, trong đó nổi bật nhất là khả năng đảm bảo an toàn, sự kiên cố và vật liệu xây dựng. Việc này không chỉ giúp đánh giá chất lượng công trình mà còn tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

Yêu cầu quan trọng đầu tiên là đảm bảo an toàn cho ngôi nhà, đặc biệt là khả năng chịu lực của kết cấu và nền móng. Một công trình vững chắc cần được tính toán chính xác để chống lại các loại trọng tải, bao gồm cả trọng tải bất lợi tác động lên nó và trọng tải phá hoại theo thời gian. Ví dụ, thiết kế cần tính toán kỹ lưỡng sức gió, mưa bão, mực nước dâng hay động đất dựa trên các quy định tại QCVN 02:2009/BXD của Bộ Xây dựng. Hơn nữa, an toàn còn được thể hiện qua các biện pháp phòng cháy chữa cháy hiệu quả ở các vị trí cốt lõi như cột, tường, sàn và mái nhà, đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng trong suốt quá trình vận hành và sinh sống.

Bên cạnh đó, vật liệu xây dựng cũng đóng vai trò then chốt trong việc phân loại nhà ở. Các vật liệu được sử dụng phải đáp ứng yêu cầu về độ bền, không bị biến dạng và phù hợp với điều kiện khí hậu của từng vùng. Đặc biệt, chúng phải đảm bảo yêu cầu về sức khỏe cho người ở, tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng được quy định trong QCXDVN 05:2008/BXD. Để đáp ứng những yêu cầu này, nhiều kiến trúc sư và nhà thầu đã tin tưởng lựa chọn tấm xi măng DURAflex cho công trình của mình, vì vật liệu này không chỉ bền, chịu lực tốt mà còn thân thiện với môi trường và an toàn cho sức khỏe.

Image

Những yêu cầu cần quan tâm để phân loại nhà ở là đảm bảo an toàn, sự kiên cố và vật liệu xây dựng (Nguồn: Internet)

>> Xem thêm:

• 30+ Mẫu nhà mái Thái đẹp, đơn giản, tiết kiệm chi phí
• 60+ Mẫu nhà mái ngói cấp 4 truyền thống, đẹp, hiện đại 2025
• 40+ Mẫu nhà mái lệch đẹp, thiết kế hiện đại nhất hiện nay

Bảng phân cấp các loại nhà ở hiện nay

Trên thực tế, nhiều ngôi nhà được thiết kế và xây dựng không đồng bộ hoàn toàn với các quy định đã ban hành. Vì lẽ đó, mỗi cấp nhà có thể được phân chia thành hai hoặc ba hạng khác nhau dựa trên các tiêu chí cụ thể:

• Nếu ngôi nhà đạt từ 80% trở lên so với tiêu chuẩn của nhà cấp 1, nó sẽ được xếp vào loại nhà cấp 2.
• Tương tự, nếu căn nhà đạt từ 70% trở lên so với tiêu chuẩn của nhà cấp 1, nó được xếp vào loại nhà cấp 3.
• Riêng đối với nhà tạm hoặc nhà cấp 5, chúng không được phân thành các hạng nhỏ hơn.

Sự phân loại nhà theo từng cấp độ cho cá nhân hoặc hộ gia đình đã được hợp thức hóa theo quy định của pháp luật Việt Nam. Với sự phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, nhiều kiểu nhà ở mới lạ, độc đáo đã hình thành. Dù có sự đa dạng về kiến trúc, mỗi loại nhà đều phải đáp ứng đúng yêu cầu an toàn, chất lượng và tiện nghi sử dụng. Bên cạnh đó, mỗi người dân Việt Nam có quyền và nghĩa vụ tuân thủ các quy định của nhà nước về xây dựng và sở hữu nhà ở, góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Image

Mỗi cấp nhà ở có thể được phân chia thành hai hoặc ba hạng khác nhau (Nguồn: Internet)

>> Có thể bạn sẽ quan tâm:

• 45+ mẫu thiết kế nhà 1 trệt 1 lầu đẹp, hiện đại, mới nhất 2025
• 35+ Mẫu nhà 2 tầng đẹp, đơn giản, hiện đại, giá rẻ nhất 2025
• 20+ Mẫu nhà gỗ đẹp, hiện đại, sang trọng, được ưa chuộng nhất hiện nay

Khung tính giá thuế từng loại nhà

Giá tính thuế nhà được xác định dựa trên hai yếu tố chính: chi phí thực tế cho việc thi công xây dựng và mức giá xây dựng trung bình tại từng địa phương. Để đảm bảo sự công bằng và nhất quán trong việc thu thuế trên phạm vi toàn quốc, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã phối hợp ban hành một khung giá chuẩn. Khung giá này được áp dụng như một cơ sở để tính thuế cho từng loại nhà, giúp các địa phương có một quy chuẩn chung, tránh tình trạng chênh lệch quá lớn về mức thuế giữa các khu vực.

Dưới đây là bảng giá tính thuế cho các loại nhà, được quy định theo mức giá chuẩn của Liên bộ, với đơn vị tính là 1.000 VNĐ/m2:

>> Tìm hiểu thêm:

• Chi phí xây nhà cấp 4 trọn gói chi tiết, mới nhất 2025
• 99+ Mẫu nhà cấp 4 đẹp giá rẻ 100 triệu hiện đại nhất 2025
• 99+ Mẫu nhà cấp 4 đẹp giá rẻ 300 triệu mới, được ưa chuộng nhất

Một số câu hỏi thường gặp

Nhà ở có mấy loại?

Tại Việt Nam, nhà ở được phân loại dựa trên mục đích sử dụng, hình thức sở hữu và quy mô công trình. Các loại phổ biến gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư. Riêng nhà ở riêng lẻ còn được chia thành cấp 1, 2, 3, 4, tùy theo kết cấu và chất lượng xây dựng. Cách phân loại này giúp quản lý đô thị hiệu quả và đáp ứng nhu cầu ở đa dạng của người dân.

Nhà cấp 1 là nhà như thế nào?

Nhà cấp 1 là loại hình nhà ở cao cấp, được xây dựng chủ yếu bằng bê tông cốt thép hoặc gạch chất lượng cao. Công trình có niên hạn sử dụng trên 80 năm, mang thiết kế sang trọng, không gian rộng rãi và tiện nghi hiện đại. Nhờ hệ thống cách nhiệt tốt cùng vật liệu hoàn thiện cao cấp cả nội thất lẫn ngoại thất, nhà cấp 1 luôn đảm bảo độ bền vững, an toàn và giá trị thẩm mỹ lâu dài.

Nhà 4 tầng gọi là nhà gì?

Nhà 4 tầng thường được xếp vào nhóm nhà nhiều tầng, phổ biến dưới dạng nhà phố hoặc nhà ở đô thị. Theo quy định, nhà cấp 4 chỉ áp dụng cho công trình không quá 1 tầng, vì vậy nhà 4 tầng không được coi là nhà cấp 4 mà được phân loại riêng theo tiêu chuẩn xây dựng và mục đích sử dụng.

Xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 có phải xin giấy phép không?

Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, hầu hết công trình nhà ở cấp 1, 2, 3, 4 đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, một số trường hợp ngoại lệ được miễn, chẳng hạn như nhà cấp 4 ở nông thôn, ngoài khu vực quy hoạch đô thị hoặc không thuộc khu vực đã có quy hoạch phê duyệt. Vì vậy, trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy định pháp luật để đảm bảo công trình hợp lệ.

Kết luận

Việc phân biệt được các loại nhà cấp 1, 2, 3, 4 không chỉ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản mà còn nắm vững những quy định pháp lý quan trọng.

Để xây dựng một ngôi nhà cấp 1 vững chắc, hiện đại và bền đẹp, việc lựa chọn vật liệu chất lượng là yếu tố then chốt. Tấm cemboard DURAflex là giải pháp tối ưu cho công trình của bạn, từ vách ngăn phòng khách và bếp, vách ngăn phòng khách, vách ngăn phòng ngủ, vách ngăn phòng thờ, vách ngăn cầu thang đến tấm lót sàn, ốp tường trang trí, lót mái chống nóng. Với công nghệ hiện đại và độ bền vượt trội, tấm DURAflex sẽ giúp ngôi nhà của bạn đạt được tiêu chuẩn cao nhất, xứng tầm với các công trình đẳng cấp.

Hãy liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí về giải pháp thi công hiệu quả nhất!

• Hotline: 18001218 
• Hoặc bấm nút: TƯ VẤN NGAY